摘要：，北京的房改房（即由政府主導(dǎo)的住房改革項(xiàng)目所分配的房屋）與商品房在產(chǎn)權(quán)、土地出讓金以及購(gòu)房政策上存在明顯區(qū)別。房改房通常指的是由國(guó)家或地方政府通過(guò)行政手段配售給職工的住宅，其價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，并且不包含土地出讓金。相比之下，商品房是由開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上以市場(chǎng)價(jià)值出售的住宅，其產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有，并需要支付相應(yīng)的土地出讓金。購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房者需要滿(mǎn)足一定的經(jīng)濟(jì)條件和購(gòu)房資格要求。這些差異反映了兩種房產(chǎn)在法律地位、投資回報(bào)以及政策導(dǎo)向上的不同。

一、北京房改房成本價(jià)轉(zhuǎn)商品房的基本情況

房改房是城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。在北京，房改房若要轉(zhuǎn)為商品房，一般需要繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。

二、房改房的相關(guān)計(jì)算

（一）房改房成本價(jià)計(jì)算

其計(jì)算公式為：住房的實(shí)際出售成本價(jià)單價(jià) = 當(dāng)年房改成本價(jià)×(1 - 年工齡折舊率×夫妻雙方房改工齡之和 - 年折舊率×竣工使用年限)×(1 - 現(xiàn)住房折扣率)×(1 + 結(jié)構(gòu)增減系數(shù)) 。

（二）成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)與產(chǎn)權(quán)關(guān)系

按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，房屋權(quán)歸職工個(gè)人所有。職工購(gòu)買(mǎi)后，在滿(mǎn)足一定條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)商品房的操作。

三、房改房轉(zhuǎn)商品房的流程

1. 準(zhǔn)備相關(guān)材料
   • 首先去房改辦政策法規(guī)科（在市房產(chǎn)局）領(lǐng)取《房改房上市交易申請(qǐng)表》。
   • 產(chǎn)權(quán)所有人填寫(xiě)好上述申請(qǐng)表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取《職工個(gè)人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)核定表》。
   • 拿單位蓋好章的申請(qǐng)表到市房產(chǎn)局公房科蓋章（需要10個(gè)工作日左右時(shí)間）。
   • 完成后，帶齊上述三張表及房改房相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、人及配偶身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證等（需要查看原件及留復(fù)印件2份）（夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割兌證書(shū)、未婚的提供未婚證明原件）。
   • 用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即上市證，完成在房改辦的所有手續(xù)。
2. 繳納土地出讓金
   • 在轉(zhuǎn)商品房過(guò)程中，繳納土地出讓金是重要的一步。土地出讓金繳納后，房改房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上更接近商品房。
   • 不同情況的房改房可能在土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)上有所差異，具體要依據(jù)北京當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定。

四、轉(zhuǎn)商品房后的情況

• 房改房在繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用后轉(zhuǎn)為商品房產(chǎn)權(quán)，與普通商品房一樣可以在市場(chǎng)上正常交易。但在此之前，由于房改房是福利分房轉(zhuǎn)化而來(lái)，與普通商品房有一定區(qū)別，如在上市出售過(guò)戶(hù)交易時(shí)，普通商品房是由開(kāi)發(fā)商在取得土地之時(shí)就已經(jīng)繳納過(guò)相關(guān)土地出讓金等費(fèi)用，而房改房需要自行繳納土地出讓金等費(fèi)用才能完成向商品房的轉(zhuǎn)變。

北京房改房轉(zhuǎn)商品房稅費(fèi)計(jì)算

房改房轉(zhuǎn)商品房后的市場(chǎng)價(jià)值

北京房改房土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

房改房與商品房產(chǎn)權(quán)區(qū)別